(`ε´ )说了多少遍了，这里是婆罗门宅向论坛

好！无形资产到这里就结束了！(｀･ω･)

摆会儿摆会儿

接下来去听【投资性房地产】了！LaLaLaLa
ᕕ( ᐛ )ᕗᕕ( ᐛ )ᕗᕕ( ᐛ )ᕗ

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最近忙工作进度变慢咧……不过投房还是听完了的！这个投房基本上和固资无形没什么两样嘛|∀` )

●投房的特征与范围
房地产↓
＞自用→地皮【无形资产】/地上建筑【固资】
＞房开企业→开发产品【存货/库存商品】
＞出租【地上建筑】/保值增值【地皮】→投房

▲定义:赚租金【地上建筑】/资本增值【地皮】

▲特征:
1.生产经营活动【其他业务收入/其他业务成本】
2.不是固资/无形/存货/库存商品
3.成本模式【折旧摊销和固资无形一样】/公允价值模式计量【类比交易性金融资产】

▲范围:
＞已出租的土地使用权【地皮】
＞非房开企业持有并准备增值后转让的土地使用权
①房开企业的认定为开发产品
②闲置土地不属于投房【投房不可持有后闲置过久】
＞已出租的建筑物
①企业拥有产权【二房东不行】
②企业已签租赁协议，以经营租赁的方式出租
＞空置建筑物【企业管理局/董事会作出正式书面协议】
＞在建房产【有正式书面决议，建成就出租，走“投资性房地产——在建”科目】
＞能够单独计量的能作为投房的部分【挑出能拆成投房的计投房，分不开都计固资/无形】
＞出租建筑附带相关服务不重大的不影响确认投房【保安/维修/辅助服务】

●初始计量

▲确认条件【同时满足】
1.很可能取得租金收入/增值收益【＞50％】
2.成本能可靠计量

▲确认时点
1.出租→租赁期开始日
2.持有空置建筑→企业管理局/董事会作出正式书面决议当天【已腾空且有协议】
3.持有增值转让→停止自用准备转让时

▲入账价值确认【请看固资无形】
●原则:历史成本
●渠道
1.外购＝买价+相关税费+其他支出
2.自建＝达到预定可使用状态前所有必要支出【非正常损失计入当期损益，不计投房成本】
3.债务重组/非货币交换:走各自原则

●后续计量

▲模式选择
1.成本模式为主
2.公允也可以，需要有可靠的价值来源

＞同一家企业只能采用一种模式计量所有投房【可比性原则】
＞满足规定条件下，成本可以转公允【会计政策变更→追溯调整】，公允不可转成本

▲成本模式

1.和固资无形基本没差
2.存在减值迹象→走资产减值

①折旧【建筑物】/摊销【地皮】时:
借:其他业务成本
贷:投资性房地产累计折旧/摊销
②取得租金:
借:银行存款
贷:其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
③投房减值【可收回金额仍取公允处置净额与未来现金流量折现更高者】:
借:资产减值损失
贷:投资性房地产减值准备
＞减值不得恢复

▲公允模式【可以用，但不强制】

1.公允价值能够持续可靠获得【投房所在地有活跃的房地产交易市场+企业能够获得/合理估计价格】
2.一旦公允则全部公允

3.原则:
＞不折旧，不摊销，不减值
＞以资产负债表日投房公允价值入账
＞公允价值与账面价值差额走“公允价值变动损益”【暂时损益】
＞资产处置后“公允价值变动损益”走“其他业务成本”【正式损益】
＞租金收入走“其他业务收入”

4.分录:
①期末公允价值＞账面价值【增值】
借:投资性房地产——公允价值变动
贷:公允价值变动损益
②期末公允价值＜账面价值【贬值】
借:公允价值变动损益
贷:投资性房地产——公允价值变动
③收租:
借:银行存款
贷:其他业务收入【租金】
应交税费——应交增值税（销项税额）
＞公允模式的投房入账成本走“投资性房地产——成本”

▲计量模式变更【成本→公允】

1.作为会计政策变更
2.变更时公允价值与账面价值差额调整期初“留存收益”【盈余公积/利润分配——未分配利润】
3.公允不得转成本

4.会计处理:

①转换日资产公允价值＞账面价值【赚了】
借:投资性房地产【转换日当天公允价值】
投资性房地产累计折旧/摊销
投资性房地产减值准备
贷:投资性房地产
递延所得税资产/负债【25％】
盈余公积【10％】
利润分配——未分配利润【90％】

②转换日资产公允价值＜账面价值【赔了】
借:投资性房地产【转换日当天公允价值】
投资性房地产累计折旧/摊销
投资性房地产减值准备
递延所得税资产/负债
盈余公积
利润分配——未分配利润
贷:投资性房地产

▲后续支出【改良:资本化/修理:费用化】

1.资本化【改良】:

＞成本模式:
①转入改扩建【改良】:
借:投资性房地产——在建
投资性房地产累计折旧/摊销
投资性房地产减值准备
贷:投资性房地产
②发生支出:
借:投资性房地产——在建
贷:银行存款/应付账款
③完工:
借:投资性房地产
贷:投资性房地产——在建

＞公允模式:
①转入改扩建:
借:投资性房地产——在建
贷:投资性房地产——成本
——公允价值变动
②发生支出:
借:投资性房地产——在建
贷:银行存款/应付账款
③完工:
借:投资性房地产——成本
贷:投资性房地产——在建

2.费用化【修理】:
借:其他业务成本
贷:银行存款/原材料/应付职工薪酬……

●转换与处置☆☆
1.投房⇆存货
2.投房⇆固资/无形

▲转化条件【确凿证据表明用途发生改变】
1.投房开始自用【出租办公楼→自用办公楼】
2.房开企业将存货【开发产品】以经营租赁方式出租【往外卖→往外租】
3.自用土地使用权停止自用，改为收租金/资本增值【无形资产→投房】
4.自用建筑改出租【固资→投房】
5.房开企业经营出租房产【开发成本】重新开发后对外销售【投房→存货】
＞因为要重新加工，故追加投资

▲入账价值【转换时】

1.成本模式:

＞固资/无形→投房
借:投资性房地产
累计折旧/摊销
固定资产/无形资产减值准备
贷:固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧/摊销
投资性房地产减值准备
＞存货→投房
借:投资性房地产【按转换时的账面价值计量】
存货跌价准备
贷:开发产品
＞投房→固资/无形
借:固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧/摊销
投资性房地产减值准备
贷:投资性房地产
累计折旧/摊销
固定资产/无形资产减值准备
＞投房→存货
借:开发成本【按转换时的账面价值计量】
＞因为要再加工，达到预计可使用状态后再转开发产品
投资性房地产累计折旧/摊销
投资性房地产减值准备
贷:投资性房地产

2.公允模式

＞投房→固资/无形/存货:
＞以固资/无形/存货在转换日的公允价值作为账面价值，与投房公允价值的差额计入当期损益【公允价值变动损益】

＞分录:
借:固定资产/无形资产/开发成本【存货】【转换日公允价值】
公允价值变动损益【公允价值＜账面价值:贬值】
贷:投资性房地产【转换日账面价值】
公允价值变动损益【公允价值＞账面价值:升值】

＞固资/无形/存货→投房:
＞若转换日投房的公允价值＜固资/无形/存货的账面价值，则差额计入当期损益【公允价值变动损益】
＞若转换日投房的公允价值＞固资/无形/存货的账面价值，则差额计入其他综合收益【所有者权益类】

＞分录:
借:投资性房地产【以转换日公允价值计量】
累计折旧/摊销
公允价值变动损益【公允价值＜账面价值:贬值】
固定资产/无形资产减值准备/存货跌价准备【转换时若已计提减值准备】
贷:固定资产/无形资产/开发产品【转换日账面余额】
其他综合收益【公允价值＞账面价值:升值】

＞只有非投转投房时，公允价值模式下增值额走【其他综合收益】，并且该科目为所有者权益类，不影响损益

▲投房的处置【卖掉卖掉】

1.成本模式:
＞企业出售/转让/报废/毁损投房:
＞处置收入-账面价值-相关税费→当期损益
＞实际收到处置收入→其他业务收入
＞被处置投房的账面价值→其他业务成本

①收到处置价款:
借:银行存款
　贷:其他业务成本
　　应交税费——应交增值税【销项税额】
②结转投房成本:
借:其他业务成本
　投资性房地产累计折旧/摊销
　投资性房地产减值准备
　贷:投资性房地产

2.公允模式:

①按实际收到的款项
借:银行存款
　贷:其他业务收入
　　应交税费——应交增值税【销项税额】
②按投房当时的账面余额
借:其他业务成本
　贷:投资性房地产——成本
　　　　　　　　——公允价值变动【或借方】
③累计公允价值变动转入其他业务成本
借:公允价值变动损益
　贷:其他业务成本
＞此为损益类内部转换，不影响营业利润
④将其他综合收益转入其他业务成本【影响营业利润】
借:其他综合收益
　贷:其他业务成本

好！投资性房地产到这里就结束了！(｀･ω･)

睡觉去睡觉去

下周一该听【长投&合营】了！LaLaLaLa
据说是第一个【章节怪】！我必战胜这章口也！
ᕕ( ᐛ )ᕗᕕ( ᐛ )ᕗᕕ( ᐛ )ᕗ

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