整齐划一的草坪,井然有序的社区,漂亮的适时的有节日装饰的房子。
在美国购房或租房,你很难避开一个缩写:HOA。全美有超过7550万居民生活在由业主协会管理的社区,占全国住房存量的30%以上。而在2022年新建的独栋住宅中,约84% 的房屋隶属于业主协会。
>>那么,HOA又是一个什么样的角色呢?
HOA,全称Homeowner Association(业主协会),是由社区居民组成的强制性组织,负责制定社区规则、维护公共设施并收取管理费用。其权力基础来自一份名为 CC&R(Covenant, Conditions and Restrictions)的法律文件。
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什么是CC&R(Covenant, Conditions and Restrictions)?
契约
>” 契约“是房主在购买属于业主协会(HOA)的房屋时达成的协议,例如同意维护草坪,不违反社区规则。
条件
>“条件”通常指社区内财产的使用、外观和维护条件。
限制
>“限制”是指对某些活动、财产使用或家庭维护的限制或禁止。例如,CC&R可能会限制你的景观选择,或者禁止你建造某些类型的结构,比如棚屋或围栏。
HOA的管理范围广泛,涵盖草坪维护、房屋外观、节日装饰、停车规定乃至垃圾处理等方方面面。这种管理的理论基础在于:通过统一标准维护社区美观和谐,最终保护并提升所有成员的房产价值。
当购房者选择HOA管理的社区时,他们实际上签署了一份接受HOA管辖的合同。这些合同条款具有法律约束力,允许HOA对违规行为处以罚款,甚至在极端情况下对欠费房产设置留置权并强制拍卖。
其实在这里,就可以看到一个体面的,小魔鬼的情况。
HOA除了可以拍卖你的房子,还可以对你罚款。
根据Cato Institute的数据,有HOA管理的房屋售价通常比无HOA社区的房屋高出5%至6%。这种溢价效应源于HOA对社区环境的严格管理和公共设施的维护。
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真的是好物业吗?
根据看到的22年数据,届时美国HOA的平均月费为291美元,年均费用约为3500美元。这些费用并不固定,可能会随着社区需要而增加,或者通过“特别评估”收取额外费用应对重大维修项目。
而2024年Rocket Mortgage的调查显示,超过30% 的房主认为HOA权力过大,约10% 的房主甚至因HOA的限制而考虑出售房产。
因为,HOA的规定有时可能细致到令人难以置信的程度:有的社区规定垃圾桶只能在特定时间摆放在路边;有的禁止使用蓝色防水布覆盖火灾损坏的房屋部分;甚至有的规定车库门最多只能开启五分钟。
也有社区要求业主在车库拍卖时必须穿着“Polo衫和正装裤”或“西装革履”;还有社区规定游泳池不得共用毛巾,违者罚款25美元;也有社区对访客过夜收取10美元费用,外加5美元停车费。
不过这些都是会面对的小插曲,居住的中产们也不至于突然出事。
不过,如果你真的过于不体面,那也没办法,之前应该也有肥哥看过相关的必须找特定的公司割草皮等等。